제1부 : 1897년 한가위부터 1908년까지 약 10년간, 경남 하동의 평사리를 무대로 하여 5대째 대지주로 군림하고 있는 최참판댁과 그 소작인들의 이야기가 펼쳐진다. 하지만 1860년대부터 시작된 동학운동, 개항과 일본의 세력강화, 갑오개혁 등이 『토지』 전체의 구체적인 전사(前史)가 된다. 동학 장군 김개주와 윤씨 부인에 얽힌 비밀이 차차 풀려나가면서, 신분문제와 이기적 욕망에 사로잡혀 귀녀와 평산 등이 최치수를 살해하며, 전염병의 창궐과 대흉년, 조준구의 계략으로 결국 최참판댁이 몰락한다. 서희는 조준구의 세력에 맞섰던 마을사람들과 함께 간도로 이주한다. 제2부 : 1부의 마지막으로부터 약 2~3년이 경과한 1910년부터 약 7~8년간 간도에 정착한 서희 일행을 중심으로 이야기가 진행된다. 경술국치 이후 간도 이민현상과 독립운동의 여러 면모, 가치관의 변절 등 당시 간도 한인사회의 삶의 모습이 자세히 묘사된다. 서희는 공 노인의 도움으로 용정에서 대상으로 성장하니, 함께 온 농민들은 외지 정착에 어려움을 겪는다. 서희와 길상의 혼인, 구시대를 대표하는 김 훈장의 죽음, 이용과 월선의 애끓는 사랑과 월선의 감동적인 마지막 모습, 일본의 밀정이 된 김두수와 길상을 중심으로 한 독립운동가들의 대립 등이 펼쳐진다. 제3부 : 최서희 일행이 간도에서 귀국한 다음 해인, 1919년 가을부터 1929년 광주학생운동까지 약 10년여의 세월을 다루고 있다. 주된 공간 배경은 1920년대 서울, 진주, 만주 등으로 점차 확대된다. 특히, 일제에 의하여 추진된 자본주의화와 경제적 억압이 도시를 중심으로 포착되고, 여기에 이상현을 중심으로 3.1 운동의 후유증에 시달리는 지식인 집단의 갈등과 혼란이 엮어진다. 조준구에 대한 복수를 완결한 서희의 허무감, 김환을 중심으로 한 지리산의 의병활동, 송관수를 중심으로 한 형평사 운동, 간도와 만주의 망명객들의 생활, 이상현과 기화의 불륜, 임명희와 조용하의 결혼이 그려지며, 임이네와 용이, 김환 등은 죽음을 맞이한다. 제4부 : 1929년의 원산 노동자 파업에서부터 만주사변, 남경대학살에 이르기까지의 역사적 상황이 주로 지식인들의 입을 통해 생생하게 증언되고, 농촌붕괴와 도시유랑민들의 증가 등 1930년대 일제의 폭압과 혼란상이 다양한 인물들의 삶을 통해 전개된다. 특히 조선과 일본의 역사와 문화, 예술, 사상, 민족성 등에 대한 깊이 있는 통찰이 전편을 통해 폭넓게 제시된다. 서희의 아들 환국과 윤국의 성장, 길상의 출옥, 군자금 강탈 사건 이후 만주로 도피하는 송관수의 갈등, 명희의 이혼과 새로운 삶, 유인실과 일본인 오가다의 사랑, 그리고 인실의 도피와 변신, 색소폰 주자로 떠도는 송관수의 아들 영광의 모습 등이 그려진다. 제5부 : 1940년경부터 1945년 해방에 이르기까지 억압을 견뎌내야 했던 민족의 삶이 확대된 공간을 오가며 다양하게 펼쳐진다. 서희는 박 의사의 죽음, 양현과 영광의 슬픈 사랑을 보면서 진정한 사랑의 의미를 깨달으며, 인실과 오가다의 재회, 길상의 관음탱화 조성, 소목장이가 된 조병수와 아버지 조준구의 처절한 죽음, 후일담 형태로 채워지는 평사리 사람들의 삶의 이야기로 주요 인물들간에 얽혔던 한이 한겹씩 풀어진다. 또한 해도사와 소지감 등을 중심으로 한 지리산 모임, 이홍의 딸 상의의 일본인 학교 생활, 일본인의 앞잡이가 된 우개동의 행패 등을 통해 일제말의 현실이 적극적으로 그려진다. 1945년 8월 15일, 양현은 강가에 나갔다가 일본의 항복 소식을 듣고 이를 서희에게 전한다. "그 순간 서희는 자신을 휘감은 쇠사슬이 요란한 소리를 내며 땅에 떨어지는 것을 느낀다........" 1897년부터 반 세기 가까이 달려온 『토지』의 마지막 장면이다. [서평] 장편 대하소설의 절정 70년대의 소설은 박경리, 황석영, 김주영의 대하장편소설에 의해서 그 절정에 도달했다. 박경리의 <토지>, 황석영의 <장길산(張吉山)>, 김주영의 <객주(客主)>는 그 개인의 탁월한 문학적 성과일 뿐만 아니라 70년대 문단의 기념비이기도 하다. <토지>는 1897년부터 1917년 직후의 몇 년간에 이르는 거대한 격동의 시대를 배경으로 삼고, 개인사와 가족사와 전체사의 대종합을 시도한 작품이다. 제1부는 1897년 추석으로부터 1905년 을사보호조약이 체결된 이루까지 약 10년 동안 경상남도 하동의 <평사리>라는 마을을 중심으로 봉건적인 농촌의 해체과정과 그 안에서 부침(浮沈)하는 인간군상들을 그리고 있다. 제2부는 1911년부터 약 6~7년간의 시간대 속에서 <평사리>에서 간도의 <용정>으로 옮아간 최씨집안과 그 주변사람들의 다채로운 삶의 편력을 보여 준다. 제3부는 제2부의 주인공 최서희와 그 일행이 간도로부터 고향으로 돌아간 다음 3 1운동이 일어난 해인 1919년 가을부터 몇 년 동안의 사건들을 다루면서 독립운동가의 활동을 중심으로 그 시대의 풍속적 변화를 서술하고 있다. <토지>는 봉건적 가족 제도와 신분질서의 해체, 서구문물의 수용과 식민지 지배의 과정, 간도 생활과 민족의 이동, 독립운동의 전개와 식민지 사회의 구조적 변화 등을 초점으로 개인의 운명과 역사의 조류가 서로 침투하는 웅대한 조망의 세계를 펼치고 있다. 개항기 이래 한국 사회의 풍속에 대한 풍성한 탐구, 각양각색의 인간상의 창출, 삶의 의미와 역사의 원동력에 대한 심오한 직관은 그 격변과 진통의 시대를 살아갈 한국인의 삶을 장엄한 파노라마로 육화시키는 데 공헌하고 있다.<이형기/신문학 80년 개관/어문각>